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??一個背景是，今年1月5日，廣東省委第三巡視組點名批評深圳出現的六大問題，提出房地產開發商主導城市更新引發的並發癥比較嚴重。
內容來自sina新聞
??此前，深圳舊改主體多以本地民營房企為主，包括佳兆業、卓越、京基、綠景、信義、寶能、萊蒙等地產商，對舊改開發都有較多的經驗。而萬科、中海、金地、招商等龍頭房企則主要以招拍掛和收購或合作開發為主。
??“現在開發商申報的意願確實沒有那麼強烈，整個舊改的趨勢是在放緩的。”深圳某區城市更新辦項目前期審批負責人告訴記者，該區舊改項目立項的儲備項目已有一百多個，釋放的土地供應量，未來十年也難以消化完，大部分是往居住和商業方向改，但與村民的談判越來越難，要改造也不容易。
??令業內人士不解的是，水灣項目主體在去年就已經建成，去年12月31日推出瞭首期公寓，售價60000元/平米，該項目地理位置優越，完全不愁銷售，而賣方也不存在資金緊張問題。
??在佳兆業事件的沖擊下，深圳舊改正在迎來一場變局。
深圳地產反腐風暴襲來:多傢民企遣散項目團隊
??2月6日，賣方向遠洋地產轉讓瞭深圳南山區蛇口水灣項目80%的股權，該項目總建築面積31.7萬平米，尚未公告收購總價，截至目前，遠洋支付瞭誠意金和過渡性貸款共10億元。
??“有傳言要取消市場主導的城市更新，我們也在等政策，等哪天叫停瞭，再按新的辦法來做。”上述審批負責人稱，由政府主導的深圳鹿丹村舊改前後經歷瞭十多年，未來如果按這模式主導深圳的舊改也不現實，比較政府沒有那麼多人力物力。
??今年3月10日，深圳公佈的10個城市更新項目中，除瞭龍華新區中3個居住、商業方向的更新單元之外，其餘7個項目均屬於新型產業方向，總擬拆除重建用地面積約33.4萬平方米。
??業內擔憂的是，深圳舊改的推進速度原本並不快，未來可能進入漫長的停滯期。
??尹香武說，以前隻要在拆遷和回遷階段村民簽字就行，現在拿預售證還需村民簽字，村民可能又會趁機提出補償要求，這無疑會降低開發商的積極性和開發效率。深圳凈地出讓太少，這將導致新房供應在未來兩年後急劇下降。
??“佳兆業事件對我們項目推進也有影響，由於城市更新政策存在爭議，目前很多工改商手續推動不瞭，政府不受理，或者受理瞭也不願推進。”深圳某民營房企一位負責舊改的人士告訴記者。
??遠洋地產稱，這些項目均是深圳黃金地段，收購對於遠洋而言可以提升在深圳區域的競爭力。
??“涉及到很多非農指標，之前交易不合規的，一旦村民知道就很麻煩，政府不願意承擔責任。”該房企舊改負責人說，原則上已經立項的項目，是可以繼續按流程申報，但前提是之前所有程序都沒有瑕疵，如果還沒有立項，現在會很難推動。
??“前幾年都以為舊改是金礦，比較盲目，前期花瞭很大成本把拆遷做完瞭，但卻不清楚後期規劃，現在風險意識提高瞭，必須摸清規劃方向，且項目很優質，要價不高，否則很難轉讓項目。”上述房企舊改負責人稱，如今開發商看到的主要是風險，必須等專項規劃批瞭以後，才付拆遷補償款。
??而政府公佈的數據顯示，深圳自2009年以來至2014年，舊改項目立項審批超過500個，但動工率僅19%左右，項目順利開發的難度顯而易見。
??上述房企舊改負責人稱，每個項目要反反復復報批，核查手續，嘉義阿里山土地貸款一個項目的前期工作至少要五六年，由於舊改政策不明晰，難免催生潛規則。
??民企“傍大款”
??如今，在地產反腐風暴下，深圳民營房企開始多方尋求避險。
??3月20日，華僑城發佈的募資公告稱，深圳民營房企寶能集團旗下企業斥資70億元入股。據瞭解，寶能集團除瞭財務投資外，也是為瞭參與國企混改。
??近期，遠洋地產公告洽談收購深圳三個項目，收購對象均是本土的小民營房企。
??上述房企舊改負責人稱，過去政策環境寬松，政府裁量權很大，一些可要可不要的資料就會放行，現在每個細節都必須明確。
??深圳市邦恒投資顧問公司總經理尹香武向記者透露，深圳多傢民營房企已遣散舊改拓展團隊，加上舊改項目銷售審批日趨嚴格，之前在談判的舊改項目大多已擱淺。
??遠洋在去年9月和11月還洽談瞭另外兩個項目，一個是龍晟達地產轉讓的荔山項目部分股權，該項目總建築面積為23萬平米；另一個是龍崗區龍城街道盛平項目，收購賣方30%的股權，該項目總建築面積為39.1萬平米。
??上述前期審批負責人稱，過去各個開發商都去搶占改住宅的項目，工改商項目所剩無幾，未來舊改的方向主要是工改工，政府也在大力扶持工業區整治。
??舊改變局三重農地貸款
??上述區舊改審批負責人坦言，通常很多項目都是由小開發商負責前期拆遷談判，再賣給大房企。“像萬科就不願涉及前期舊改，因為拆遷補償不是剛性的東西，小企業比較好操作，大企業決策的速度也慢一些，而且也不方便與村民談判。”
??對於未來本土的民營小房企靠什麼存活，上述地產商也感到困惑，深圳每年的凈地出讓很少，工改商難度會越來越大。
??“現在小開發商意識到舊改風險很大，要麼全盤轉讓，要麼就找央企國企合作開發。”上述業內人士稱。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/08285986654648298434539.shtml
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